Hipoteca inversa: ¿Realmente merece la pena?

La hipoteca inversa es una forma de obtener ingresos para complementar sus ingresos cuando se jubila aprovechando su hogar. Esto puede ser muy útil, pero también tiene sus riesgos.

Hay muchas maneras de aprovechar una casa para tener una mejor jubilación y también para complementar la pensión pública. Lo más común es planificar la jubilación y ahorrar con productos como planes de jubilación o fondos de inversión, por ejemplo.

Para aquellos que ya han alcanzado o se están acercando a la edad de jubilación, existe una alternativa adicional que se enfoca en su hogar: la hipoteca inversa.

• ¿Qué es una hipoteca inversa?

La Guía del Banco de España sobre hipotecas inversas que puede descargar aquí define las hipotecas inversas como «un préstamo o préstamo garantizado por una hipoteca que cae en la residencia habitual (también en otra vivienda), otorgada en una solo una vez o mediante beneficios periódicamente, a una persona que debe ser mayor de 65 años ”.

El nombre de la hipoteca inversa en sí describe este producto financiero que se puede utilizar muy bien en la jubilación. Y es que muy brevemente es un dinero que el banco le dará por la casa durante su vida mientras usted puede continuar usándolo. En caso de fallecimiento y según el método, sus herederos pueden elegir entre entregar el dinero al banco y recuperar el alojamiento o recuperar el saldo del préstamo (si queda algo). Abordaremos este problema en profundidad más adelante.

• Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

¿Quién puede solicitar una hipoteca inversa? Este producto está limitado a personas mayores de 65 años, pero también pueden acceder personas en una situación de alta o alta dependencia. A partir de ahí, cualquier compañía puede limitar este préstamo hipotecario a los mayores de 70 años o a la edad que consideren apropiada.

Por supuesto, también es necesario tener una casa gratis si es posible, por eso es tan importante cancelar su hipoteca anterior. Si aún no ha pagado la hipoteca en su totalidad, el préstamo de hipoteca inversa se amplía para cumplirlo. En otras palabras, si la hipoteca aún contiene 50,000 euros, estos 50,000 euros se agregarán a la valoración de la casa como parte del préstamo hipotecario inverso.

Idealmente, la casa debería ser el lugar habitual de residencia, ya que en este caso no se pagan impuestos sobre la ley legal documentada cuando se otorga el préstamo. Sin embargo, una segunda casa también sería válida.

Con eso en mente, la mayoría de los bancos buscarán casas de alta calidad que les permitan sacar más provecho del préstamo y protegerse mejor.

• ¿Puedo solicitar una hipoteca inversa en una casa con una hipoteca?

¿Es posible obtener una hipoteca inversa en una casa que ya está hipotecada? La respuesta es negativa con un «pero». El banco le exige que primero pague el préstamo, pero en la mayoría de los casos adelantará el dinero.

Si el banco le otorga una hipoteca inversa, es porque está interesado en ella, y continuará interesándose incluso si recibe menos dinero que el alquiler y un poco más que el pago anticipado de la hipoteca pendiente.

• ¿Qué ingresos puedo obtener con una hipoteca inversa?

El monto del préstamo depende del valor de la casa y la forma en que desea mudarse. Si todo se recolecta de una vez, la cantidad es la estimación realizada por el banco de la casa. Sin embargo, es normal utilizar la hipoteca inversa para generar ingresos mensuales, trimestrales o semestrales.

En este caso, el alquiler depende del valor de la casa y la edad del contratista. Para ayudarlo a comprenderlo mejor, si los contrata a la edad de 75 años, puede cobrar más cada mes que a la edad de 65 años. La razón es que se cobran 10 años menos de alquiler por el valor de la casa.

• ¿Se está acabando el dinero de la hipoteca inversa?

Existen varias modalidades para este préstamo hipotecario. Con el más simple, el préstamo dará lo que vale la casa. Tan pronto como esté terminado, el dinero que se recibirá también estará listo. En otras palabras, para la hipoteca inversa, calcula lo que le dan para la casa mientras dure el dinero, dependiendo de lo que quiera cobrar cada mes. Por ejemplo, una casa por valor de 100.000 euros recaudará 10.000 euros por año durante 10 años.

Como esta cantidad no siempre es suficiente, los bancos tienen una solución. En la mayoría de los bancos puede contratar un seguro de pensiones diferido. Con este seguro, si la persona o personas que se inscribieron sobrevivieron a la edad calculada para la operación (cuando finaliza el dinero de la hipoteca), continuarán cobrando su renta mensual. Por supuesto, estas pólizas de seguro suelen ser caras y muchas compañías intentarán cobrarlas en un solo pago al comienzo de la firma de la hipoteca.

Con el pago único para el seguro de alquiler de hipoteca inversa, todo el dinero de su seguro se cancela en una suma global en lugar de pagarlo mensual.

• ¿Se pagan impuestos sobre la hipoteca inversa?

El dinero recibido a través de este canal tiene ventajas fiscales. Estos montos no están sujetos a impuestos en el impuesto sobre la renta personal porque son disposiciones de un crédito y no un ingreso para hacer la declaración de impuestos personales.

En otras palabras, no tiene que pagar impuestos sobre la hipoteca inversa.

El caso cambia cuando se recibe el dinero del seguro de ingresos, ya que ese capital paga impuestos en el impuesto sobre la renta personal en 2017. Esto sucedería cuando el dinero de la vivienda se agote porque la persona mayor ha excedido la esperanza de vida que trabajó con el banco. En este caso y mientras el contrato de hipoteca inversa sea así, se activará un seguro de anualidad diferido por el cual le hará pagar en el estado de resultados. El importe a pagar es solo el 1,44% lo recibido gracias a las ventajas fiscales que tiene.

• Cómo devolver el dinero de la hipoteca inversa

La persona jubilada que firma la hipoteca inversa no tiene que devolver ningún dinero. A diferencia de un préstamo normal donde se reduce el monto a pagar, con la hipoteca inversa, este monto solo aumenta. Lo que desembolsaron al final serán los herederos, a pesar de que en realidad no dispondrá de sus bolsillos si no lo desean.

Cuando el propietario muere, los herederos pueden optar por devolver el dinero al banco para quedarse con la casa o venderla. la casa y pagar la deuda e incluso sacar una nueva hipoteca para pagar gradualmente la deuda generada. La mayoría de las unidades les dará un año para pagar la deuda, que generalmente es mucho menor que el valor de la casa. Tanto es así que lo normal es que se consuma algo menos del 50% el valor de la vivienda hipotecada en el mercado.

¿Y podría recuperarse el resto del préstamo y el banco quedarse con la casa? Esta solución se puede ofrecer al banco, pero ninguna entidad la aceptará. Y es que el banco generalmente tiene poco interés en mantener la casa. Además, si este es el caso, debe ser cauteloso porque su valor de mercado sería mucho más alto que el resto del préstamo.

• ¿Se puede conseguir la cancelación anticipadamente una hipoteca inversa?

Si. Todas las hipotecas inversas deben pagarse por adelantado en cualquier momento. Además, la mayoría de las unidades generalmente no cobran costos hipotecarios adicionales.

El dinero a devolver será el que nos haya prestado el banco más el costo de la elaboración de la hipoteca y, por supuesto, los intereses.

• ¿La casa del propietario cambia con una hipoteca inversa?

La casa hipotecada no cambia de propietario en ningún momento. En otras palabras, la casa sigue siendo propiedad de la persona que firma el préstamo, que también podrá continuar viviendo en ella.

Como todas las hipotecas, esto no es más que un préstamo donde la casa actúa como garantía. Sigues siendo el dueño.

• ¿Se puede alquilar mi casa con una hipoteca inversa?

Dado que la casa sigue siendo propiedad de los ancianos, puede hacer lo que quiera con ella, incluida la venta, siempre y cuando cancele la hipoteca inversa que ha contratado.

¿Cuáles son los costos de una hipoteca inversa?
Para formalizar un préstamo de hipoteca inversa para completar la pensión, debe cumplir con AJD, excepto en el caso de vivienda ordinaria. A estos costos se agregan los costos para notarios y registros, así como para abrir y redactar el préstamo. Normalmente, el banco adelanta estos gastos debido al préstamo.

Lo que tiene que pagar en este momento es el costo de evaluar la casa, que en el mejor de los casos puede ascender a más de 400 euros.

A estos debe agregarse la tasa de interés que cobrará el banco, que será mayor cuanto más largo sea el préstamo.

• ¿Qué pide el banco para hacer una hipoteca inversa?

El banco le gusta esta oportunidad en firmar este tipo de préstamo. La institución financiera cobra una tasa de interés por el dinero que presta a la persona que firma la hipoteca inversa. Esta tasa de interés se reflejará al final del préstamo, cuando llegue el momento de recuperar la vivienda, es decir, cancelar el préstamo.

Al poder paz y salvo la hipoteca inversa, la entidad hará cuentas. Al dinero que ha recibido el senior, se sumarán los gastos iniciales y los intereses generados. Esta será la cantidad prestada y deberá pagarse para mantener la casa.

• Beneficios de la hipoteca inversa

La principal ventaja de una hipoteca inversa es que le permite monetizar una propiedad, la casa, sin tener que venderla o alquilarla. Si está seguro de que con la pensión pública, no tendrá suficiente, este producto le permitirá obtener ingresos adicionales sin renunciar a su alojamiento o pagar el alquiler.

Además, permite a los herederos recuperar la casa si lo desean o, en su defecto, recuperar el dinero restante del préstamo